机构数据显示，截至今年2月，深圳新房去化周期从去年5月高峰的26个月，降至7个月。短短半年时间，深圳新房市场就从“去化呈压”转变为“库存紧张”的状态，而这也引发市场对于深圳新房市场价格上涨的担忧。

那么，深圳新房市场为何在短时间内就经历了巨大的转变，深圳新房价格又是否会在近期大幅上涨？

去化周期降至7个月

自去年9.29后，深圳新房快速去化，库存量快速减少。根据房地产中介机构乐有家统计的数据，截至今年2月底，深圳一手预售住宅库存量为30385套，去化周期从去年5月高峰的26个月，降至7个月。

从各区库存套数来看，新房库存量主要集中在龙岗、宝安、龙华，库存量均超5000套，其次为坪山、光明，库存量分别为4330、3237套，中心区的南山库存量为1911套，福田、罗湖分别为431套、778套，库存紧缺。

通常情况下，一个城市的新房去化周期超过18个月，则被业内视为严重供大于求，市场面临调整压力；去化周期为12-18个月时，被认为是库存偏高；6-10个月左右，被视为健康的理想状态；低于6个月，则是库存紧张的表现，此时房价易上涨，需加快供地或增加新房供应。

短短半年不到的时间，深圳新房去化周期即从超过18个月的去化承压状态迅速降至7个月的健康状态，甚至接近6个月以下的库存告急状态，无不让人产生房价上涨的担忧。

“去年四季度新房市场成交量冲得太猛，好的项目都卖完了，剩下很多不好的劣质库存，可以说是阶段性断货，结构性断货。”深圳一房企销售人士对第一财经表示，当前深圳新房库存短缺的原因，主要与过去两年深圳新房市场去化速度太慢，土地公开拍卖的规模速降，在建工程缓建，旧改项目也停滞等因素有关。

经历了楼市去化的漫长疲软期，2024年9月末，在限购政策放松、首付比例下降、豪宅税取消等因素影响下，深圳房地产市场去化速度明显加快，乐有家统计的数据显示，2024年四季度，深圳新房网签量共2.5万套，一个季度的网签量超过2024年全年网签量的一半。

今年以来，尽管因为春节假期，新房网签量有所回落，但整体来看依旧高于2024年同期。过去的2月，深圳新房网签量为2484套，同比增长141%。上述房企销售人士认为，三月小阳春，深圳新房成交量肯定会继续走高，并且高于去年3的成交量。

新房去化突然放量的背后，是近年来深圳土地供应规模大降的事实。

公开数据显示，2024年，深圳成功出让的涉宅用地仅6宗，总建面约89万平方米；2023年为14宗，129万平方米，值得注意的是，2020年～2022年，深圳成功出让的涉宅用地通常都在30～40宗左右。近年来，深圳公开出让的涉宅地块，通常会在拿地半年或者一年后开盘，2024年公开出让的涉宅地块减少，将直接影响2025年的新房供应。

城市更新领域，此前，有深圳本地房企人士对第一财经表示，因为新房销售端不景气，有的开发商考虑到后期的销售压力，会有意放缓城市更新项目入市的节奏，深圳即有项目尽管已经完成前期土地的整理，但开发商并不会进行开工建设。

另外，根据深圳市城市更新协会统计的数据，2024年，深圳城市更新项目获得实施主体确认的有25个，较去年的47个减少了47%。在业内看来，这会影响未来一两年的新房供应。

需求端，新房突然放量，而供给端，深圳面临过去两年的土地供应放缓，从而造成了当前深圳新房库存短缺的局面。

今年1月份，深圳第首宗涉宅用地出让，这宗龙岗区龙城街道的涉宅用地经过近250轮竞价，最终由中海集团以30.65亿元竞得，溢价率高达70.4%。彼时，有业内观点认为，该地块竞争如此火热，与深圳新房市场2024年四季度成交量大涨，企业积极补仓有关。

库存告急将在3月缓解

新房库存告急，市场供不应求之下，是否会导致深圳新房价格的快速上涨？上述房地产营销人士对第一财经表示，目前来看还不会，因为价格上涨的速度一般滞后于成交量的上涨，通常情况下，新房价格普遍上涨的趋势，要在成交量连续半年上涨后才会显现。

对于统计局公布的数据中，深圳新房价格指数已经连续环比上涨四个月的原因，该人士表示，

从市场情况来看，应该是结构性上涨，即房价较高区域的新房项目成交占比提高，从而拉升了整个市场的房价指数。另外，因为深圳楼市的规模本身就比较小，只有北京、上海的三分之一，广州一半，因此只要市场成交量明显增长，市场行情就很容易被拉起来。

整体来看，深圳房价处于稳定状态，以有“楼市晴雨表”之称的二手房价格为例，从2024年的10月开始，深圳二手房成交均价就已经回升到6万元/平方米以上，且都在6.35万元/平方米左右浮动。

对于深圳新房市场库存告急的未来发展趋势，乐有家研究中心认为，“随着3月份后多个新房项目推出及加推等，深圳新房库存告急问题也会进一步缓解。”

根据深圳市住建局公布的数据，截至2025年1月23日，深圳市2025年第一季度计划入市的商品住宅项目共16个，商品住宅6130套。根据深圳中原研究中心统计的最新数据，今年3月，深圳计划入市的潜在项目包括远洋观山海家园、深铁珑境二期、鸿荣源观城、金地环湾城等11个住宅项目，这些项目分布在中心区福田、南山，以及外围的宝安、龙华、龙岗、坪山多个区。

招拍挂市场上，深圳市近期也积极推地，例如，3月4日的一场地块招商推介会中，深圳推出了多块涉宅用地，其中宝中西组团南街坊DY-01地块，因为是深圳地标“欢乐港湾”西岸片区近年来最靠近海岸线的涉宅用地，引发大量关注。值得一提的是，与近年深圳推出的“压箱底”靓地类似，该地块是由多宗商业用地调整规划后整合而成。

另外，近期深圳的旧改项目的进展也在加速。例如，纳入旧改专项规划已有十五年的皇岗村，终于在今年2月7日公示了主体工程的施工许可。皇岗村位于深圳市福田区的中心，紧邻会展中心，靠近多条地铁线，算得上是深圳市中心的黄金地段，据第一财经了解，该项目将在今年4季度入市。

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张慧敏

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