10月17日晚，君超中心LG层中庭的“此刻·向潮”艺术装置前围满了拍照的年轻人。蒂芙尼蓝的曲面帆影与暖色灯光交织，有游客举着手机蹲在“海浪”边缘找角度。不远处，一家茶饮店门口站满了人，记者实测点单后等了2多分钟才拿到饮品。君超集团商业管理中心总经理郑海波在采访中印证了这种热度：“今天的人气其实基本上已经盖过了国庆。”一个开业刚满百天的项目，周末客流反超黄金周配资365，放在广州商业的语境里，值得细看。
官方数据显示，开业百天，君超中心客流突破500万人次，项目会员总量突破20万。这背后，2026年下半年的广州商业市场供给端的密度前所未有：白鹅潭万象城开业、聚龙湾太古里一期以滨水街区形态亮相、天河合生汇在金融城北区试营业。但热闹之下，一个更本质的问题浮出水面：当多中心格局已成定局，当每一份招商手册都在写“首店”和“体验”，差异化到底靠什么撑住？
多核之下，发起“组团”竞争
广州商业从单核走向多核，已经不是趋势判断，而是既成事实。培育国际消费中心城市5年，广州商业实现从单核驱动到多核引领，截至2026年上半年，广州优质零售物业总存量已攀升至633.2万平方米，较五年前增长超50%。新增商业载体基本落位于“5+2+4”商圈体系之内，金融城、琶洲、万博、白鹅潭等商圈加速成型。
多中心之下，竞争也更加激烈。郑海波没有沉浸在百日成绩单里，他主动提到了万象城：“我们跟万象城他们比，差距还是挺大的。”数据显示，白鹅潭万象城开业首日带动芳村站进站量达9.3万人次，位居全线网第二；聚龙湾太古里一期以滨水街区形态亮相，约四成商户为华南或广州首店。
就在隔壁的合生汇也是个不容小觑的对手。数据显示，天河合生汇在金融城北区低调试营业，超200个品牌、首店占比超1/4。但是，郑海波对于金融城内部的竞争格局看得很透：“我们的重合度连30%都不到。”
据介绍，君超中心以“CHAO+”理念重构消费场景。汇聚超300家品牌，涵盖35个城市首店、旗舰店及品牌最新形象店。值得一提的是，君超中心虽然体量宏大，却并未一味追求 “大而全”，而是回归客群逻辑，围绕商务人群及周边家庭客群的全链条生活消费需求，梯度布局时尚零售、娱乐体验、特色餐饮三大主力业态。
对于和万象城、太古里乃至珠江新城商圈的竞争，郑海波则认为发挥“组团”的能量。“我们跟美林、合生等会共同把天河东的商圈打造起来，完全跟珠江新城错开。”但他同时坦诚，真正意义上的联合运营并不现实，而是通过差异化布局去把消费留在板块。
这番话点出了广州多中心格局的深层逻辑：组团竞争的本质不是握手言欢的联盟，而是各自找准生态位之后的自然聚合。金融城组团对标的不是珠江新城的高端商务全客层，而是“年轻+运动+潮流”的东部生活方式。君超中心拿出香蕉攀岩、电竞馆、室内网球馆，合生汇守住社区基本盘并引入超200个品牌，美林天地补位家庭消费，三者各司其职，共同把天河东的消费留在天河东。
这种“错位聚合”比任何纸面上的战略合作协议都更务实。白鹅潭的万象城与太古里同样是这个逻辑：一个做高端盒子，近500家品牌中首店、旗舰店、定制店占比超六成；一个做滨水街区，约四成首店，形态错开，客群互补，西部商圈才真正立得住。第一太平戴维斯在展望中判断，四季度新增供应预计达33万平方米，全年供应规模料超60万平方米，为2020年后新高。供给放量之下，谁能把“组团”从口号变成真实的生态分工，谁才更有机会在存量竞争中站住脚。
差异化是资源深挖与关系重构
君超中心的百日成绩单里，有一个容易被忽略的细节。郑海波坦言，“大主力店还没完全开业，光靠零售是很难拉动的。”目前，君超中心日均5万客流更多靠的是地铁科韵路站连通后的轨道红利和金融城办公人口的基本盘，但消费转化还有一段路要走。他把希望寄托在11月底之后，等影院、大型餐饮就位，转化率才有机会真正起来。
这恰恰说明，差异化竞争的下半场不在招商阶段，而在运营阶段。郑海波的做法是往品牌资源深处挖。麦当劳在这里落的是城市旗舰店，IP植入和互动体验是独有的；SUPER MINISO是全广州第一家超级名创，首发产品优先落店；与名创优品的合作甚至不是固定租金，而是“后点”模式——品牌做得好商场多收，做得差商场也认。
“黄金位置让出来，大家的关系是平等的，不是租客和房东。”郑海波透露，这种弹性租金结构，本质是用短期收益换取品牌的长期资源倾斜，赌的是品牌愿意把稀缺资源持续投进来。
另一个重要决策是活动节奏的调整。郑海波透露，国庆投了100多万元做活动，效果没达预期，于是决定“逢大节庆日相反不做活动”，把资源和精力压在平时的周末。这个判断背后是对客群结构的清醒认知：金融城的白领和东部年轻人，周末才是他们的主场。
还有一个值得关注的问题：首店可以带来开业期的排队效应，但排队20分钟的新鲜感消退之后，靠什么让人再来？白鹅潭万象城开业时，有媒体报道记录了一个细节：某茶饮品牌首店排队时间一度超过5小时，但商场一二楼仍有部分运动、快时尚品牌处于筹备状态，以“餐饮先行、零售渐开”的姿态接受首日客流检验。
首店带来的脉冲效应真实存在，但日常运营的厚度才是长期留客的关键。君超中心的答案是场景运营加资源独占：艺术装置打卡、电竞馆赛事、攀岩馆社群，这些不是招商手册上的静态标签，而是需要持续投入的日常动作。
百日对于一座购物中心来说太短。珠江新城的太古汇用了近十年才成为标杆，天环广场经历多轮调整才找到节奏。君超中心的500万客流和20万会员是一个不错的开局，但广州商业这轮多中心扩容的真正竞赛，才刚刚进入运营深水区。第一太平戴维斯预判全年供应超60万平方米，戴德梁行强调“长期主义与精细化运营将成为未来趋势”，两家机构的判断指向同一个方向：供给端的密度已经够了，接下来拼的是谁能把“错位”做成生态，把“差异”做成习惯。金融城的组团能否真正分流珠江新城的消费，白鹅潭的双核能否扛住首店退潮后的日常，君超中心的“有潮有调”能否从百日热度变成长期标签——这些问题没有捷径，只有时间能回答。
南方+记者 周中雨配资365
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